- Что такое эскроу-счет?
- В каких случаях можно снять деньги с эскроу-счета?
- Какие документы нужны для того, чтобы снять деньги с эскроу-счета?
- Как вернуть деньги, если застройщик не выполняет обязательства или обанкротился?
- Когда застройщик забирает деньги с эскроу-счетов?
- Что такое ввод в эксплуатацию и сдача дома
- Как счет эскроу защищает при покупке квартиры
- Польза счета эскроу для участника долевого строительства
- Как работает счет эскроу
С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон «О государственном строительстве», обязывающие производителей использовать счет. Это специальный банковский счет, на котором деньги дольщика хранятся до момента регистрации квартиры. Однако могут возникнуть ситуации, если кто-то изменит свое мнение о покупке недвижимости или подрядчик не выполнит свои обязательства. Об этом AIF.RU узнал у директора Бюро недвижимости Екатерины Никитиной. Насколько выгодным может быть одностороннее расторжение договора, если дольщики могут вернуть деньги с расчетного счета, что для этого необходимо.
Что такое эскроу-счет?
С 1 июля 2019 года, согласно поправкам в Федеральный закон «О долевом строительстве», производители должны перейти от долевого строительства при финансировании проектов с использованием СЦ, называемых эскроу-счетами. Это банковские счета, на которых хранятся деньги дольщиков до момента регистрации права собственности на квартиру. Эскроу-счета открываются в банках, которые финансируют производителя, и эти банки называются эскроу-агентами.
Механизм работает следующим образом. После регистрации договора участия в долевом строительстве человек вносит деньги за будущую квартиру на расчетный счет. За открытие и ведение эскроу-счета плата не взимается. Деньги привязываются и хранятся там до окончания строительства и регистрации права собственности. Такой механизм призван защитить дольщиков в случае неплатежеспособности производителя или остановки строительства. Это связано с тем, что человек всегда может получить компенсацию за вложенные средства.
В каких случаях можно снять деньги с эскроу-счета?
Согласно статье 860.10 Гражданского кодекса Российской Федерации, счет закрывается банком по истечении срока действия договора строительного подряда или по претензии по другим основаниям. Иные основания указаны в статье 15.5 214 Федерального закона «Об общем строительстве». Это может быть расторжение договора участия в долевом строительстве или односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве. Иными словами, если срок договора заканчивается, производитель не завершил строительство и не нарушил своих обязательств, деньги могут быть возвращены с расчетного счета (просрочил завершение строительства сверх установленного законом срока . или инициировал банкротство), а также если дольщик примет решение о расторжении договора в одностороннем порядке.
Какие документы нужны для того, чтобы снять деньги с эскроу-счета?
Как поясняет Екатерина Никитина, сначала дольщик должен обратиться в суд с заявлением о расторжении договора долевого участия. В банк необходимо предоставить решение суда о расторжении договора, документы, связанные с открытием счета, и заявление о возврате средств. После получения банком уведомления от Россреестра об аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) деньги будут возвращены на счет дольщика. Этот срок перевода должен быть указан в договоре о счетах сообщений.
Как вернуть деньги, если застройщик не выполняет обязательства или обанкротился?
Если расторжение договора происходит по вине производителя (это может быть, например, задержка сроков строительства или банкротство), деньги со счета эскроу возвращаются дольщику. Независимо от причины расторжения договора деньги будут полностью возвращены покупателю (если речь идет о «чистом» рынке, а не о покупке по ипотеке и кредиту). Однако суть в том, что для расторжения договора должна быть серьезная причина. Это нарушение сроков строительства, существенное изменение параметров строящегося объекта», — говорит Никитина.
Если покупатель решает дождаться назначения нового подрядчика для достройки объекта, то уплаченная сумма остается на бухгалтерском счете до завершения строительства дома».
Когда застройщик забирает деньги с эскроу-счетов?
Дольщик приобрел квартиру в строящемся доме, используя счет по закону. 214-ФЗ: Согласно графику выполнения работ к марту 2023 года, объект должен был быть уведомлен контролирующим органом и введен в эксплуатацию к сентябрю.
Однако, согласно контракту, в некоторых случаях производитель имеет право перенести срок сдачи в контролирующий орган на полгода. Тогда дата поставки совпадает с датой ввода в эксплуатацию — сентябрь 2023 года. Так и случилось.
Однако в августе акционеры получили от производителя уведомление о том, что сдача объекта должна состояться в сентябре 2023 года, но ввод в эксплуатацию был отложен на три месяца — до декабря.
Есть опасение, что после завершения проекта в сентябре подрядчик получит деньги с депозитного счета, отложив начало эксплуатации еще на год. Возможно ли это с юридической точки зрения? Судя по тому, что с теми дольщиками, которые связывались с подрядчиком и пытались узнать, как продвигаются дела, подрядчик может это сделать. В какой момент он получает деньги с целевого счета дольщика: только после сдачи объекта в надзорный орган или после того, как объект будет выделен?
Здесь беспокоиться не о чем. Подрядчик получает деньги с эскроу-счета после того, как дом будет сдан. Я расскажу вам об этом подробнее.
Что такое ввод в эксплуатацию и сдача дома
Из вопроса не совсем понятно, почему подрядчик разделяет сдачу дома надзорному органу и его ввод в эксплуатацию. С точки зрения закона о долевом строительстве, единственным сроком, имеющим значение для дольщика, является срок передачи квартиры по акту приема-передачи. Этот срок должен совпадать со сроком, указанным в договоре и прописанным производителем в проектной декларации.
Владелец проекта несет ответственность только за нарушение этого срока. Это означает, что не имеет значения, когда будет сдан дом — за неделю или за полгода до подписания закона.
Сдача объекта в эксплуатацию — это сложный процесс, когда объект принимается различными контролирующими устройствами. Он состоит из множества этапов и может занять не один месяц.
В прошлом застройщики пытались воспользоваться необразованностью дольщиков и прописать жесткие формы, связанные с договорами. Например, квартиры должны передаваться по акту приема-передачи через два месяца после сдачи дома. Однако при серьезном нарушении оперативная позиция может не состояться. Таким образом производители пытались избежать ответственности за нарушение сроков. Однако теперь это бессмысленно. Подрядчики не увидят денег, пока дом не будет введен в эксплуатацию.
Как счет эскроу защищает при покупке квартиры
Польза счета эскроу для участника долевого строительства
Связанные счета были придуманы для того, чтобы избежать ситуаций, когда участники совместного строительства вкладывали деньги в будущий дом, а подрядчик не строил квартиру и не возвращал деньги.
Статья 860.7 Гражданского кодекса гласит, что счет эскроу — счет условного депонирования — открывает специальный счет для учета и принятия обязательств по денежным средствам, полученным владельцем счета (депонентом) для передачи активов бенефициаром, по основаниям. Это предусмотрено договором.
Проще говоря, дольщик (депонент) кладет деньги на счет эскроу, а подрядчик (бенефициар) может их забрать, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Такая форма расчетов не позволяет будущим новым жильцам стать обманутыми дольщиками. Подрядчик получил деньги, но дом не был достроен, и люди остались без жилья и денег. Открытые счета позволяют покупателям рассчитывать возврат средств. Однако есть и оттенки серого.
Как работает счет эскроу
Граждане закрывают договоры на общественное строительство (ЗОС) с подрядчиками. Часть договора, касающаяся ценообразования и процесса расчетов, определяет порядок действий. Стороны должны договориться об эскроу-счете от CDA.
CDA определяет условия хранения капитала на счете, а также условия, которые должны быть переданы мастеру проекта. Обычно сообщается, что подрядчик получает деньги после того, как передаст в банк лицензию на эксплуатацию здания и выписку из реестра собственности на объекты долевого строительства в лицензирующий банк.
Предусмотрены и другие условия. Например, средства на эскроу-счете размещаются на срок не более шести месяцев в жилом помещении.
Если производитель не изготавливает дом, деньги дольщика продолжают оставаться «замороженными» в банке. Их можно вернуть, расторгнув ДДУ по соглашению сторон или через суд. Чтобы избежать необходимости обращения в суд, целесообразно предусмотреть в ДКП положение об отказе дольщика от исполнения обязательств в случае нанесения ему ущерба со стороны подрядчика. Впоследствии, если отказ произойдет, можно будет обратиться в банк и потребовать возмещения. Средства также подлежат возврату в случае расторжения или истечения срока действия договора счета сообщений.
Ни банк, ни подрядчик не могут распределять суммы по счетам по своему усмотрению. Деньги перечисляются хозяину проекта только после того, как мастер выполнил свои обязательства. Кроме того, невозможно приостановить работу торгового счета, а также арестовать или изъять средства по обязательствам акционера или подрядчика. Например, эти деньги не могут быть использованы для погашения кредита.
У эскроу-счетов есть один недостаток. В случае банкротства доверенного банка со счета можно снять до 10 млн рублей, так как эти средства застрахованы государством 2. Оставшиеся средства акционеров идут в фонд банкротства банка для погашения задолженности.
Однако в любом случае эскроу-счет остается эффективным механизмом защиты прав дольщиков. Это помогает строителям завершить строительство дома и минимизирует риски, связанные с его покупкой.
(Полезные советы участникам долевого строительства по выбору материалов можно найти в теме «Защита прав дольщиков»).
Если у вас возникли вопросы, обратитесь к юристу, заполнив форму на нашем сайте. Ответ будет отправлен на указанный адрес электронной почты.
1 Федеральный закон № 1 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательство Российской Федерации».
2 Федеральный закон № 13.2, часть 3, 177-ФЗ от 23 декабря 2003 года «О страховании вкладов в банках Российской Федерации».
Фото: фотобанк Freepik/@pch. vector