Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

При покупке недвижимости за 1-2% от стоимости дела, новый владелец оказывается должен предыдущему арендатору по долгам.

Проверяем недвижимость перед покупкой

Распространенные долги — неуплата ЖКУ. Если сумма внушительная, квартира или дом могут оказаться в залоге у банка, а то и того хуже — под арестом у мирового судьи. Поэтому проверка недвижимости перед сделкой — обязательный шаг покупателя.

Правила «наследования» долга

Перед сделкой продавец должен получить справку об отсутствии задолженности от всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Если после совершения сделки купли-продажи новый собственник заметит задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему необходимо ввести новый нулевой счет. Статья 153 ЖК РФ гласит, что «с возникновением права собственности возникает обязанность по оплате счета». Однако есть и исключения. Если обнаруживается неуплата взносов на капитальный ремонт, обязанность переходит к новому собственнику.

Часто стороны, знающие о проблеме, договариваются о том, что покупатель оплатит долг, а продавец снизит стоимость объекта. Это условие прописывается в договоре купли-продажи отдельным пунктом.

При покупке объекта с долгом требуется больше бюрократических проволочек, но это не мешает сделке. Если продавец скрывает факт долга или ареста имущества, ему грозит уголовная ответственность. Таким образом, без судебного запрета можно продать квартиру, имеющую задолженность по жилищным и общим долгам.

Способы проверки долга по ЖКХ:

Внимательно изучите, содержит ли расторжение договора купли-продажи положения о передаче просроченного имущества. Приложите соглашение о передаче к договору, а также все денежные приспособления в купе.

Если управляющая компания по-прежнему требует от нового собственника оплатить старый долг, получите копию договора купли-продажи и выписку из ЕГРП; напишите запрос в ЕК; предоставьте секретарю ЕК копию договора купли-продажи и выписку из ЕГРП. Предоставьте документ секретарю ЭК с просьбой прекратить выдачу счетов на период владения объектом другим лицом. Отметьте принятие копии (или отправьте заказное письмо в ЕК). Любые попытки истребовать чужой долг после этих действий считаются почтой страха и наказываются в соответствии со статьей 163 Уголовного кодекса РФ.

Если продавец — банкрот

В случае сомнений уточняйте информацию у продавца. Росреестр не даст разрешение на сделку, если продавец уже является банкротом. Однако банкротство может быть признано в течение трех лет после продажи. В этом случае покупатель теряет недвижимость.

Чтобы избежать подобных «случайностей», можно попросить у продавца справку из Федеральной налоговой службы (ФНС) о том, что он не является должником как физическое лицо (а если он индивидуальный предприниматель, то всем своим имуществом, если индивидуальный предприниматель несет ответственность в случае (нарушения законодательства).

виталий николаевич соболев

Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород

Какие документы необходимы при продаже квартиры?

Готовясь к продаже квартиры, собственник должен собрать большой пакет документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на недвижимость в Росреестре. Квартиры. Если для покупки квартиры использовались ипотечные деньги, то этот список дополняется перечнем банковских документов. Некоторые из них готовятся заранее, другие необходимо взять непосредственно перед сделкой.

Документы, которые необходимо иметь продавцу квартиры:

1. документация на недвижимость: правоустанавливающие документы (купля-продажа, дарение, обмен, свидетельство о наследстве, договор передачи права собственности — продажа договора в случае приватизации), а также свидетельство о регистрации права собственности на объект в секции Los Restorles Krasnoyar.

2. в большинстве случаев для регистрации перехода права собственности на объект не требуется получать паспорт земельного участка (специалисты Росреестра получают эту информацию независимо от государственной регистрации земли при регистрации сделки). Однако если покупатель использует ипотечный кредит, банк может потребовать этот документ. Кадастровый паспорт квартиры содержит описание объекта (адрес, площадь квартиры, количество комнат). Заказать кадастровый паспорт можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю по следующим адресам: ул. Петра Подзолкова, 3, ул. Дубровинского, 114, ул. 9 Мая, 12, ул. 52 Квартала, 3, Попова, д. 8, пр-т Красноярский рабочий, д. 44, пр-т Красноярский рабочий, д. 70. срок изготовления — 3 рабочих дня, стоимость изготовления мужского полигона составляет 200 рублей. (Стоимость необходимо уточнять по актуальным датам).

Технический план квартиры содержит обширную информацию. Технический план составляется на основании технического паспорта, составленного БТИ или Ленд Инжиниринг, имеющим лицензию на данный вид деятельности.

3. документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт, а если среди собственников квартиры есть дети — свидетельства о рождении детей),

4. свидетельства о браке и разводе. Если квартира была приобретена в браке во время церемонии бракосочетания, необходимо предоставить нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки с имуществом, нажитым в браке, в соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, а также нотариальное согласие второго супруга на продажу. Квартира. Стоимость нотариального согласия супруга на сделку составляет 1000 рублей.

5. выписка из домовой книги о занимаемой жилой площади о наличии (отсутствии) лица, зарегистрированного по месту жительства (данный документ получает управляющая компания).

6. справка об отсутствии задолженности у поставщика электроэнергии и Горгаза.

7. кроме того, перед сделкой необходимо получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в регистрационной службе. В выписке указывается наличие или отсутствие квартиры и содержится информация о том, как часто менялась квартира.

Юлия Щепкова, заместитель директора компании «Алевера-Недвижимость» по правовым вопросам

«Информация из единого государственного реестра недвижимости быстро устаревает, а вес объекта можно навязать сразу после получения этой справки от продавца. Поэтому такую справку обычно получают непосредственно перед сделкой». Компания «aervera-indvizhimost» по юридическим вопросам. — В дополнение к этим документам рекомендую попросить у продавца документы, подтверждающие дееспособность, т.е. справку из психоневрологического и декоративного диспансера.

Для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости необходимо предоставить три экземпляра договоров купли-продажи. В настоящее время не существует обязательного вида оформления договора купли-продажи недвижимости. Это означает, что договор может быть составлен самостоятельно в рамках сделки или продавец и покупатель могут обратиться для этого в агентство недвижимости.

8. в соответствии со ст. 2 Закона РФ для продажи квартиры, если собственником квартиры (доли в квартире) является несовершеннолетний, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Для этого необходимо подать заявление в комиссию комитета того региона, где находится недвижимость. Обычно такое согласие дается в случае приобретения несовершеннолетним другой недвижимости, если условия жизни ребенка не ухудшатся в связи с переездом.

В комиссионных органах необходимо иметь свидетельство о рождении ребенка — паспорт несовершеннолетнего, достигшего 14-летнего возраста — документ, подтверждающий, что лицо, обращающееся в комиссионные органы, является законным представителем ребенка (недееспособного гражданина), оба заявления родителей (если второе заявление родителей считается лишенным родительских прав или отсутствующим заявление не требуется) — право собственности на продаваемую квартиру и кадастровые паспорта обоих помещений с целью приобретения товара взамен. Также необходимо предоставить выписку из Единого государственного реестра имущества, в которой содержится информация о том, есть ли вес и арест на приобретаемую квартиру.

Например, если квартира для дальнейшего проживания ребенка приобретается в строящемся доме, в органы Комиссии необходимо представить

(a) договор на участие в долевом строительстве (первоначальное договорное требование на участие в долевом строительстве); и

(b) платежный документ, подтверждающий оплату по договору; и

(в) документ, подтверждающий место жительства несовершеннолетнего до завершения строительства и подтверждающий вступление в права собственности на объект общественной застройки.

Такими документами могут быть свидетельство о регистрации ребенка по месту жительства и документ о праве собственности на помещение. Документом, подтверждающим место жительства несовершеннолетнего, является выписка из домовой книги (регистрация права собственности на объект долевого строительства, где несовершеннолетний зарегистрирован и проживает до окончания строительства).

‘Это типичный набор документов, который должен подготовить продавец для продажи квартиры, но он может быть более сложным в зависимости от особенностей конкретной ситуации. Например, при покупке квартиры в ипотеку помимо этих документов также необходимы документы, требуемые банком», — поясняет Юлия Ощепкова, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании „Алевера Индовизи Мост“. — Список этих документов в разных банках может сильно отличаться. Например, банки могут потребовать документы о техническом состоянии квартиры. В некоторых случаях банки требуют и паспорт метрополитена, и технический план объекта. Некоторые из них предъявляют особые требования к техническому плану квартиры (в этом документе должна быть указана площадь квартиры без учета лоджий и балконов).

Документы, которые может потребовать банк для оформления ипотеки:

1. правоустанавливающие документы на дом:

— Свидетельство, подтверждающее право собственности продавца на жилое помещение,

— Документация — основание для выдачи справок (например, договор купли-продажи, инвестиционный договор, договор дарения, договор мены, продления срока службы/аренды, решение суда, справка жилищно-строительного кооператива)

2. другие необходимые документы:

— Выписки из домовых книг, финансовых и лицевых счетов,

— Справка о недостаточности задолженности по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, газа и газа,

— Копии всех листов паспортов/свидетельств о рождении собственников жилья и лиц, зарегистрированных в квартире,

— Выписки из Единого государственного реестра регистрационных прав (ЕГРП) об арестах, запретах и несудимости по данному вопросу,

— Справки из психоневрологического и наркологического диспансера/больницы/тесты (банк требует этот документ, если собственник квартиры — пенсионер),

— От продавца квартиры — справка от нотариуса о том, что на момент покупки квартиры не было брака или нотариального согласия супруга на продажу квартиры, или что на сегодняшний день нет брака или нотариального согласия

— Экспонат для оценки жилой недвижимости.

Обязательные документы при купле -продаже квартиры

Добрый вечер. Я знакома с перечнем документов для продажи квартиры (I сектор)… Однако на многих форумах я читала, что справка о коммунальных услугах, а точнее ее отсутствие, не является обязательной. Договор купли-продажи позволяет мне договориться с покупателем о компенсации обязательств по коммунальным услугам. Также не является обязательной справка из налоговой инспекции о наличии обязательства по уплате налога на недвижимость. В любом случае налог остается на мое имя и не переходит к новому покупателю вместе с квартирой. Какие документы являются обязательными, а какие на самом деле менее необходимы?

Указанные вами документы не являются обязательными.

Ниже приведен основной перечень документов, подаваемых в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г.

1) решение об осуществлении государственной регистрации права на обращение с заявлением о государственной регистрации или государственной регистрации права собственности на имущество, иное имущество должника, утвержденное руководителем высшего исполнительного органа.

2) документы, удостоверяющие личность заявителя

3) документы, подтверждающие уплату государственной пошлины,

4) документы, подтверждающие одобрение представителей выгодоприобретателя, сторон сделки; и

5) документы, свидетельствующие о наличии, сроке действия, истечении срока действия, передаче и ограничениях (обременениях),

(6) Планы земельного участка или иного объекта недвижимости, выданные до 1 марта 2008 года, или паспорта земельного участка соответствующего объекта недвижимости, выданные после 1 марта 2008 года.

Представление указанных документов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимости, паспорт земельного участка или иной документ, предусмотренный действующим законодательством, содержит описание объекта недвижимости, либо если имеется государственная регистрация прав на землю. — План земельного участка был представлен ранее и помещен в соответствующее дело документов о правах на недвижимость.

К обязательным документам при купле-продаже жилой недвижимости для жителей относятся Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом, назначение квартиры (не столь обязательно), документ о продаже, сам паспорт продавца и покупателя, нотариальное согласие супруга, продающего дом, если это совместно нажитое имущество

Регистрационные сборы не интересуют другие документы, о которых вы упомянули. Их может интересовать только покупатель (например, долги перед коммунальными службами). Что касается подоходного налога с продажи квартиры, то это должно волновать только вас, а не регистрационную службу или покупателя.

Регистрация прав собственности регулируется Федеральным законом от 21. 07. 1997 N 122-ФЗ. Уважаемые коллеги, о перечне предполагаемых документов было сказано, добавляю его только в соответствии с пунктом 2 статьи 17 этого закона.

2. заявитель не вправе требовать представления дополнительных документов, если представленные документы не отвечают требованиям статьи 18 указанного Федерального закона и не урегулированы настоящим Федеральным законом, в частности законодательством Российской Федерации.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованным лицам.

Поэтому регистратор не вправе требовать предоставления дополнительных справок.

Пожалуйста, уточните, о каких справочниках вы знаете.

Список документов для государственной регистрации был приведен коллегой выше.

При продаже ипотечной квартиры банки часто требуют подтвердить факт несвоевременной оплаты коммунальных услуг. В противном случае сделка не будет одобрена и ипотека не будет выдана. Вы правы — вы можете договориться с покупателем о том, как в той или иной форме погасить просрочку. Кроме того, долг перед коммунальными службами не переходит к новому владельцу после продажи, так что с юридической точки зрения покупатель ничем не рискует. Однако коммунальные службы часто предъявляют новому владельцу необоснованные требования по оплате. Очевидно, поэтому необходимо предоставить доказательства задолженности. В случае с банками можно попробовать договориться о включении в договор купли-продажи условия о способе оплаты коммунальных платежей. Другие банки или ипотека одобряют ипотечные кредиты.

С налогами все аналогично — налог остается за предыдущим владельцем. Предоставление этой справки не имеет практического значения для покупателя.

Если вышеуказанная справка требуется бюро недвижимости, но не банку, фирма просто зарабатывает деньги на спокойствии.

Для того чтобы покупатель был уверен в подлинности сделки, обычно предоставляются свидетельство о собственности, согласие супруга, продающего совместно нажитое имущество, выписка из ДК, обширная выписка из домовой книги (кто и кого ищет, какие базы сняты с рег учета и записаны на их имена).